Стремительный рост вакантных помещений в кризис привел к тому, что собственники помещений утратили свои позиции диктаторов для арендаторов. Сегодня арендаторы могут выдвигать любые условия по аренде, без труда заходить практически в любой ТЦ, БЦ или складской комплекс (аренда склада в Москве), вынуждая собственников брать на себя неоправданные риски.
Боясь потерять клиента, собственники помещений начали не только снижать аренду, но и в спешке подписывать договоры с высокими рисками для себя. На что арендодателю сегодня следует обратить внимание, заключая Договор с арендатором, чтобы минимизировать риски?
Арендатор уже не соглашается на условия, при которых он не может расторгнуть соглашение об аренде в одностороннем порядке, не заплатив при этом штраф. Сегодня нет смысла и настаивать на том, чтобы арендатор заплатил за 2-3 месяца вперед, как это было раньше.
Сегодня в договорах аренды отсутствует пункт, который бы подстраховывал собственника помещения на случай, если съемщик неожиданно захочет расторгнуть договор. Найти нового арендатора (аренда офиса в Москве) за короткий срок сейчас не так уж просто, и настаивать на таком пункте надо обязательно.
Собственник помещения может и должен обезопасить себя от «сюрпризов», достаточно включить в соглашение пункт о том, что арендатор обязан уведомить собственника о намерении расторгнуть договор за два месяца.
Типовые договора аренды предполагают, что арендатор, решивший провести в помещении перепланировку, должен самостоятельно согласовать ее с надзорными органами. На практике это случается редко, пункт о необходимости соблюдения такого условия в договор включают, однако арендатор часто не исполняет его и вопрос признания перепланировки законной остается нерешенным до окончания срока аренды.
В договоре необходимо прописывать штрафные санкции, в том случае если арендатор не узаконит проведенные им строительные работы в течение определенного срока. Ответственность за капитальный ремонт здания лежит на арендодателе, а вопрос текущего ремонта решает арендатор.
В договоре нужно подробно прописать, какие именно виды ремонтных работ и почему выполняет та или иная сторона, необходимо конкретизировать, что относится к текущему ремонту. К примеру, лестничный марш: если его разбивают в процессе эксплуатации арендатор, ответственность за их ремонт должна лежать на арендаторе, а не на собственнике помещения. Сантехника помещения, обслуживание возложить на арендатора.
Акт приема-передачи помещения часто воспринимают как формальность и часто подписывают в незаполненном виде, освобождая помещение, персонал арендатора может оставить ободранные стены, испорченное напольное покрытие, поломанные окна и т. д.
Доказать потом в суде, что имущество повредил съемщик, будет невозможно. Новый арендатор, увидев столь неприглядное помещение, вряд ли захочет его арендовать, арендодателю придется делать ремонт за собственный счет.
Чтобы избежать этого, акт приема-передачи помещения должен содержать детальное описание всех особенностей и дефектов, плюс фотографии помещения на момент заключения договора.
